何に必要? 家を買うときの初期費用

結婚したときから、私たち夫婦の夢はマイホームを持つことでした。コツコツと資金を貯め、上の子の小学校入学を期に新しい家に引っ越すという計画。これがうまくいって、念願のマイホームを手にすることができました。

ところで、家を買うときにはローンを組むわけですが、もちろんそれだけではいけなせんよね。頭金が必要だとか、家具を買わないととか、まとまった現金も必要になります。

そこで、家を買うために必要だった初期費用についてお話ししましょう。貯蓄を初期費用として使うときには、何にどのくらいお金をかけるかを考えることが必要です。

ここを上手にやりくりすることで、家を買うときも買った後も、安心して暮らせるようにしたいですね。

頭金を払うメリット

ローンを組むときには頭金が必要と、私は考えていました。しかし、「頭金ゼロで借りられるローン」もあるんですね。

頭金が要らないということは、まとまったお金が準備できていなくても家を買えるということ。気に入った物件を逃さず、即購入ということも可能になります。

とはいっても、頭金ゼロは私としてはなんとなく不安でした。そこで、頭金を払うことのメリットを考えてみましょう。

頭金ありのメリット

ローンを組むためには、金融機関の審査を通過しなくてはいけません。そのためには、信用されていないといけないわけです。

例えば私が銀行員なら、頭金を払えない人より払える人のほうが安心感があります。あなたが銀行員なら、いかがでしょうか。

ローンを借りるとき、審査に落ちることだってあります。頭金を準備しておいたほうが、審査に通りやすいといえるでしょう。

頭金なしの場合は?

次に、例えば頭金ゼロで借りられるローンを申し込んだときと、頭金を500万円出して借りたときを比べてみましょう。

家を買うために、3,000万円が必要だったとします。頭金ゼロなら、これから返す額は3,000万円。対して頭金を500万円払った場合は、2,500万円です。

この違いが大切。全社は借入額が多いので、利息も合わせた総支払額が多くなります。対して後者では、単純にこれから払う額が減ると共に、500万円分の利息もつかなくなります。

つまり、頭金を払うことで月々の支払額が減ることに。後々余裕が出るというわけです。

ほかにもかかる初期費用

頭金が多いほど、借りる額が減るのでありがたいです。だからといって、頭金にお金を使いすぎるのもNG。その理由は、家を買うときに必要なお金が、ほかにもいろいろあるからです。

家は人生で一番の大きな買い物

我が家のように不動産会社を介して家を買う場合は、仲介手数料がかかります。また、売買手続きにもお金がかかります。

先ほどから話しているローンにも、初期費用が必要。借入のとき、手数料などがかかります。

火災保険や地震保険の費用、登記にかかる費用や、手続きを頼む司法書士への支払いもあります。そのほか、不動産を取得すると税金もかかります。

頭金を支払ったとして、だいたい全体のいくらほど?

こうして並べると、頭が痛くなりそうです。家を買う条件によりますが、頭金以外の初期費用は、物件価格の3%から10%なんだそうです。

支払いの時期や額が決められているので、ここにかかるお金を用意しておくことがとても重要ですね。

手元にお金を残す

さて、ここまで頭金と初期費用についてお話ししてきました。頭金は多いほうが後々楽だし、初期費用を含めると……。

と、計算してみると、私の中で不安が持ち上がりました。ここに貯蓄を充てるわけですが、使いすぎると一気に蓄えがなくなってしまいます。

まだまだかかるお金

手元に残ったお金で、まだすることがあります。まずは、家電や家具を新しくそろえます。それから、引っ越しの費用も。細かいところまで言うと、新築祝いのお返しにかかるお金なんていうのもあります。

家を買った後にすってんてんにならないために

そうこうしているうちに更に貯蓄が減るわけですが、生活していくためには、まだお金を残しておかなくてはいけません。子どもたちの教育資金やら、車検代やら、万が一のための貯蓄やら。

頭金と初期費用のほかに、これからかかるであろう大きな出費のことも考えておきましょう。その上で手元にいくら残すかを決めると、初期費用にいくら使ってよいかが見えてきます。

まとめ

家を買うためのお金というと、どうしてもローンの組み方や頭金に目が行ってしまいがち。しかし、それ以外の出費がけっこうあることを忘れてはいけません。

いざ家をとなったとき、いろいろ調べてみて私も驚いたんです。手数料とか税金とか、知らなかったら我が家はたいへんなことになっていたかもしれません。

どんな物件を選ぶかやどのローンを組むかによって、かかる額も支払い方も変わってきます。このあたりをきちんと調べながら、家を買った後に余裕を持って生活できる蓄えをとっておく必要があります。

大事なのは、バランスですね。頭金と、それ以外の初期費用と、手元に残しておくお金。この三つを上手に割り振ることで、無理なく生活が続けられるでしょう。
不動産売却時の税金については【不動産売却のしおり】で詳しく説明されていてわかりやすかったです。
⇒『不動産売却にかかる税金を調査!計算方法や税金対策・控除について【シミュレーションあり】

借地になっている底地の売却価格

所有している土地を借地に出している地主が少なくありません。ただ、何十年も経つ内に、何らかの理由でその土地(底地)を処分しなければならない時があります。その時に気になるのが、いくらで売れるのかということです。

底地の売却価格の相場

底地に関する価格相場には明確なものが無く、結果的に当事者同士が決めるしかありません。

それは、底地の売買が不動産市場で一般的に行われていないため、比較できる取引事例の無いことが要因になっています。従って、物件ごとにケースバイケースで対応するしかありません。

底地の評価価格

ただ、底地にどれだけの価値があるかは、以下の方法で評価することができます。

鑑定による評価

不動産鑑定士に底地を評価してもらえます。不動産鑑定士は国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に即して底地を評価します。

評価基準の定義は、『借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの』となっています。

経済的利益というのは、地主が受取る収益や土地の潜在的な価値のことです。例えば、以下などが挙げられます。

  • 賃料:借地人が支払う毎月の地代
  • 賃貸期間における経済的利益:契約更新料や権利金、増改築承諾料など
  • 借地期間満了における経済的価値:更地になった時の地価

路線価による評価

一般的に行われているのは、底地の路線価と借地権割合から算出する方法です。国税庁のホームページで「路線価図」を見ることができ、そこには土地に含まれる借地権の割合が明記されています。

借地権割合はアルファベットで表されており、以下の数値になっています。

  • A:90%
  • B:80%
  • C:70%
  • D:60%
  • E:50%
  • F:40%
  • G:30%

「C」の土地の借地権割合は70%ということです。

例えば、所有している100㎡の土地に「500C」という数値が記載されていたとします。数字は1㎡当たりの路線価を表しており、単位は千円です。500は50万円(500×1,000円)であることを意味しています。

従って、借地権価格は以下の金額になります。

・借地権価格:50万円×100㎡×70%=3,500万円

底地はその残額ですから、1,500万円(5,000万円-3,500万円)になります。

通常、都心部での底地割合は路線価の30~40%になっており、借地権の方が権利が強くなっています。

なお、実際に底地を不動産会社や第三者などに売却する場合は、評価割合よりもさらに低い割合で算出されるのが実情です。

まとめ

現在の借地借家法は、土地を借りている借地人の生活の保護を中心に規定されています。従って、底地を所有したとしても借地人がいる間は土地を有効活用できません。

底地を高く売却したい場合は、借地権も同時に売却できるように借地人の協力を得ることが重要なポイントになります。